Skema (alternatif) pembayaran DP 0 (nol) Rupiah di Jakarta

Skema (alternatif) pembayaran DP 0 (nol) Rupiah di Jakarta

Berdasarkan aturan dari Bank Indonesia nomer 18/16/PBI/2016, para (calon) debitur diwajibkan untuk memiliki/membayarkan uang muka (DP) terlebih dahulu sebelum kredit untuk perumahan bisa dicairkan. Sehingga kredit perumahan tanpa DP, berdasarkan aturan Bank Indonesia tersebut, tidak diperbolehkan. Namun, Bank Indonesia tidak mengatur dari manakah DP tersebut berasal. Kreditur (bank) sendiri pun juga tidak mempermasalahkan dari mana DP tersebut asalkan (calon) debitur memiliki/membayarkannya.

Dari peraturan ini, kita dapat membuat skema pembayaran DP alternatif yang meringankan bagi debitur. Skemanya adalah dengan melibatkan pihak ketiga (kreditur secondary) sebagai “pembayar” DP tersebut, atau sering dikenal dengan cara mezzanine debt.

Pihak ketiga memberikan “talangan” kepada debitur untuk digunakan sebagai DP atas pembelian rumah. Sehingga dari skema ini debitur pada dasarnya memiliki hutang sebesar 100% di mana proporsi 85% adalah hutang kepada kreditur utama dan proporsi 15% adalah hutang kepada kreditur secondary.

Dengan cara ini debitur akan lebih dimudahkan dalam pemenuhan aturan Bank Indonesia mengenai pemenuhan DP. Tentu saja akan ada perjanjian hutang piutang antara debitur dan kreditur secondary di luar perjanjian hutang piutang utama, yaitu antara debitur dan kreditur utama.

Namun hal ini menimbulkan potensi permasalahan baru, yaitu adanya potensi moral hazard dari debitur karena pembiayaan terhadap rumah seluruhnya “tanpa biaya” atau dibayarkan oleh pihak lain selain debitur. Permasalahan lain yang muncul tentu saja adalah pertanyaan mengenai lembaga/pihak mana yang mau menjadi kreditur secondary? Mengingat akan resiko yang dihadapi, maka kecil kemungkinan lembaga pembiayaan konvensional mau mengambil peran tersebut.

Pemerintah DKI Jakarta dapat mengambil peran di sini. Pemerintah DKI Jakarta dapat bertindak sebagai kreditur secondary bagi para (calon) debitur yang memenuhi syarat. Selain itu pemerintah juga dapat bertindak sebagai penjamin bagi debitur atas kredit secondary yang diberikan. Jika disimpulkan, peran yang dapat diambil pemerintah antara lain:

• Bekerjasama dengan perusahaan penjaminan kredit untuk penjaminan kredit.
• Membentuk badan layanan umum pengelola perumahan rakyat di mana badan ini bertugas untuk mengadakan perumahan rakyat bagi pemenuhan kebutuhan perumahan.

Skema alternatif pemberian kredit DP 0 (nol) rupiah dapat diilustrasikan sbb:

Tentu saja perjanjian tambahan untuk menghindari terjadinya wanprestasi terhadap kredit tersebut diperlukan di sini. Perjanjian tambahan yang dapat digunakan antara lain:

• Memberikan hak tanggungan atas rumah yang dibeli kepada kreditur utama dan kreditur secondary dengan persetujuan kreditur utama;
• Hak kepemilikan atas rumah tersebut diberikan kepada kreditur secondary dan baru akan dialihkan kepada debitur setelah seluruh hutangnya lunas.

Dengan potensi pembiayaan yang cukup besar, maka muncul pertanyaan lain yaitu apabila skema ini digunakan, dari mana pemerintah memperoleh dana yang akan digunakan sebagai kredit secondary? Menggunakan dana APBN dirasa terlalu riskan untuk program ini. Pemerintah dapat menggandeng pihak swasta untuk melaksanakan skema ini. Berfungsi sebagai penjamin, tentu membuat skema ini lebih aman di mata pihak swasta.

Dengan potensi pembiayaan yang cukup besar, maka muncul pertanyaan lain yaitu apabila skema ini digunakan, dari mana pemerintah memperoleh dana yang akan digunakan sebagai kredit secondary? Dengan asumsi bahwa maksimal harga rumah adalah sebesar Rp 350 juta di mana berarti DP yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp 53 juta, dan dengan asumsi target penerima adalah 50.000 orang, maka dibutuhkan dana sebesar Rp 2,7 triliun atau hanya sebesar 4% dari APBD DKI saat ini.

Namun apabila target penerima bertambah besar, menggunakan dana APBN mungkin dirasa terlalu riskan untuk program ini. Pemerintah dapat menggandeng pihak swasta untuk melaksanakan skema ini. Berfungsi sebagai penjamin, tentu membuat skema ini lebih aman di mata pihak swasta.